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宏观视域下商业地产库存求索


发布时间:2017-06-17 15:56   来源:www.sdshang.com

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  文/蒋鹏

  3月10号到4月中旬,我去了郑州、杭州、济南、宁波、上海,以演讲嘉宾、嘉宾主持人身份参加了国内所有最顶尖平台的活动。在此过程中我发现两个特点:首先,参加活动的行业人士级别越来越高;其次,对内容越来越关注。这就是去库存压力带来的影响,期待破解之路,但还是习惯只听不分享,落后的味道非常明显。行为参与是集体抱团取暖的路径,心态保守是贻误战机的必然,心态决定状态!我发现活动中嘉宾人数多、质量高、观点有见解、碰撞有思考,相比以前大有进步。我在想为什么会如此?地产企业的存量太大,问题太多,实操已经不够用,需要资源吗?这个级别的参会嘉宾不考虑项目操作层面的需求,但想听观点、听模式、听想法。企业内部已经难以输送战略级别的决策素材,走出去成了倒逼下的选择。

  地产去库存,两条线的剖析。

  明线,在量上去化。这条线上的企业100强平均存量不低于100万平米以上,就是100亿以上的货值,这个成为企业财务利润的收割机,苦不堪言。其次,成为行业内顽疾,难以在健康发展上与金融行业、零售行业共赢未来,也很难建立健全完善的流程体系和团队管理。这些基础设施建设没有成为焦点,创新的条件几乎只有抄袭,最后造成社会恐慌,大量闲置建筑,对城市、经济发展都带来无法回避的现实。在这条线上,政府部门的作为非常关键。

  地产存量去化,目标第一是止损,其次是增利。存量资产是企业利润收割机,止损迫在眉睫,目前没有很有效的实现措施。资产要具备被经营这一属性。怎么做到呢?第一,增加使用物理资产范围的使用类型。李克强总理说养老地产的发展,包括双创,一切能赋予内容的做法都要放大去使用,这叫止损。企业开始轻资产模式,市场开始进行ABS,资产证劵化,购物中心运营,属于增利。

  这条线在地上跑,属于时间线,一个条件叠加一个条件,彼此支持,一旦形成不了结构,成长速度非常缓慢,去化周期难控。要重视的第二线是开放思维、解放思想,运用一切可以利用的资源进行空间组合。现在“共享经济”在互联网时代的发展引发的内容变革创新,把存量资产看成资源整合的一个基础,而非传统思维的核心。在各行业组合中把商务属性淡化,功能属性加强,去寻找属于市场需要的商业模式组合,继而完成多赢局面的诉求,比如共享单车、比如滴滴打车、比如生态体系。

  两条线的并行转轨,需要克服的困难是染色体的融合。这里的标准有价值观,如果一定要给价值观给予一个说明,是要有高阶位的势能。这个势能的确定源于立场的确定,必须立足行业、社会。如果立足个体,企业基本不可能融合两条线。

  目前全国存量总面积13亿多,综合体从2014年4000个到2017年7000个,未来预估有1万个。这个面积,一个字可以形容——“剩”,前面加一个形容词——“过”。过剩成了行业现象,多而不精,大而不良,直接导致商业去库存在市场与政策中阻碍重重。

  去库存,就是让物业被使用,核心就是转化,让谁来用。从常规的使用者到无边界的使用,核心是扩大使用边际范围。具体表现无外乎三个维度:政策法规的措施,控制源头,别再随意新增建筑面积;鼓励运营、降税、贴补;市场上,各种类型的参与,养老、创业、基地。意识要打破常规经验,怀揣行业担当去看待社会困难处境。

  成都新出台控制商业项目属性更改的政策,不清楚目的,但可以肯定,不利于商业去库存,思维僵化。前年底一系列政策措施帮助去库存,在去年初开始全面有起色,到去年10月3号忽然进入速冻,当时以为这个政策只是短暂,现在一个接一个的冰冻期开始进入市场。马云说,经济进入快速颠簸中,问题自然非常多,但机会也非常多。问题永远都有,机会在哪里,却需要在问题中寻找希望,这也是去库存中必须要有的信念。

  洞察力优于商业模式,这才是属于时代匹配的机会。还把链家看成二手房公司,把优客广场看成创业公司,把一切有想法但亏钱的公司当成失败的企业,都是错失机会自动退出的loser。

  鹏友会的出现被称为一股清流,都在主动了解规则的原因和坚持的目的。我现在出去,坐在哪儿都有很多所谓见过的人过来主动寒暄,很多以前在背后调侃挖苦的人都在改变看法,很多点赞的人开始主动贡献商业模式,很多行业人士主动给予赚钱的落地项目,但自己要清楚,他们只不过是陷入了晕轮效应。在我们100余周周三聚的坚持下,打破了他们对人的理解,内心的不以为是在安全地带开始不知所措,眼下给予的支持不是温暖,只是觉得搭上线没有坏处,把鹏友会当成了一个可以关注的资源。对于鹏友会要有清醒的自我认知,真正给予温暖并需要被重视的人是你们。


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